А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Понастроили «человейников»: почему стагнирует рынок жилья



В России за 8 месяцев 2020 года рухнули объемы ввода жилья — на 7%. Минстрой считает, что обвал не такой уж и критичный на фоне пандемии.
Более того, выполнение показателей национального проекта «Жильё и городская среда» можно отложить, уверены чиновники. Эксперты предлагают сосредоточиться на качестве жилья и не возводить бюджетные «человейники», к которым интерес потенциальных покупателей давно потерян.

С января по август в России резко снизились объемы ввода жилья, признал Минстрой. Падение составило 7% — до 39,3 млн кв. метров. Об этом в пятницу, 11 сентября, со ссылкой на данные из регионов сообщил заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин.


«По оперативным данным от регионов, у нас по состоянию на 1 сентября ввод жилья отстает от показателей прошлого года на 7%», — отметил чиновник.

Он считает, что отставание не такое уж и большое «с учетом того, что мы дали возможность моратория на проверки и на штрафы за несоблюдение тех или иных обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства».

Он уточнил, что в настоящее время в стадии строительства в России находится примерно 98 млн квадратных метров жилья.

Ранее вице-премьер и куратор строительной отрасли Марат Хуснуллин предполагал снижение темпов строительства и ввода в эксплуатацию готового жилья. По итогам года снижение может составить 5%, а в 2021 году «при удачном стечении обстоятельств» уровень ввода будет сопоставим с результатами 2019 года. Результат прошлого года — 79,4 млн кв. м. Это на 4,9% выше результатов 2018 года.

Между тем, еще в июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, выступая на инвестфоруме Poestate.Live уверенно предполагал, что строительная отрасль сохранит объемы ввода жилья в этом году на уровне прошлогодних показателей.

К этому времени ограничительные меры, связанные с пандемией, к июлю были сняты или смягчены, во всех регионах ожили стройплощадки, росли объёмы строительства. С марта в 51 российском регионе были введены ограничения на строительство, а в Москве и Подмосковье стройки были временно остановлены.

Оптимизм улетучился

«Надеюсь на то, что к концу года подойдём с показателями, которые будут не хуже показателей 2019 года», — отметил министр.

Тем не менее ввод жилых домов в июле текущего года, по данным Росстата, уменьшился по сравнению с июнем на 4,5% или 5,3 млн кв. м. В июне показатель составил 5,5 млн кв. м.

Теперь в Минстрое не испытывают оптимизма. Более того, не исключают корректировки одного из ключевых показателей своей деятельности — количество построенной и введённой жилой недвижимости. По нацпроекту «Жильё и городская среда» к 2024 году необходимо строить по 120 млн кв. м жилья в год.

Минстрой считает, что этот показатель можно было бы уменьшить на 20 млн «квадратов». А запланированные ранее темпы строительства в 120 кв.м ввести позднее — в 2027 году. «Я думаю, что мы будем корректировать показатели в 2024 году по 100 млн кв. м. Мы будем стараться выйти на запланированные 120 млн кв. м в 2027 году», — говорил ранее Стасишин, выступая на обсуждении этой проблемы в Совете Федерации.

Уменьшение объемов нового жилья согласуется с решением, которое было принято 13 июля на заседании президиума Совета по стратегическому развитию и национальным проектам под председательством президента Владимира Путина. Было решено продлить выполнение целей национального развития с 2024 до 2030 года, а также синхронизировать планы по выполнению национальных проектов с антикризисным планом. Работы по корректировке национальных показателей должны завершиться через три месяца.

Ограничительные меры во время пандемии действительно повлияли на темпы ввода жилья в стране в этом году, говорит аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина. «Самыми провальными месяцами стали апрель и май, когда объемы ввода жилья упали на 36,5% и 24,4% в годовом выражении соответственно. В последующие месяцы рынок жилищного строительства начал восстанавливаться, но итоги восьми месяцев все-таки оказались провальными», — говорит Чуркина.

Эксперт напоминает, что заданный нацпроектом уровень строительства в 88 млн кв. м нового жилья выполнен в прошлом году не был, а цель на этот год в нацпроекте ещё выше — 98 млн. кв. м. «Таким образом, задачей для строительной отрасли должен стать выход на принципиально новый уровень жилищного строительства, а не возврат к уровню прошлого года в 2021 году», — говорит Чуркина из ИКСИ.

Банки разлюбили девелоперов

Помимо проблем, с которыми столкнулись застройщики из-за коронавируса, у региональных девелоперов наблюдаются трудности с получением проектного финансирования и переходом на эскроу-счета, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Из-за низкой маржинальности в региональных проектах далеко не все застройщики получили проектное финансирование от банков. Банки оценивают финансовую модель проекта. Если перспективы выглядят неубедительными, девелопер может не получить кредитование», — поясняет Литинецкая.

Негативное влияние на рынок нового жилья оказали также мартовские валютные колебания, отмечают эксперты. «От курса валют зависят цены на строительные материалы, рост стоимости которых приводит к повышению себестоимости проекта. Девелоперы вынуждены либо искать альтернативные более дешевые материалы, либо повышать цены», — говорит Литинецкая, добавляя, что переориентироваться на отечественные материалы полностью и исключить последствия валютных колебаний не представляется возможным.

В России сохраняются такие важные для рынка жилья проблемы, как крайне низкий уровень доходов граждан и недостаточная доступность ипотечного кредитования. Количество выданных ипотечных кредитов за январь-июль 2020 года превысило показатель соответствующего периода прошлого года (прежде всего, за счет программ господдержки), но осталось на 4,8% ниже, чем в январе-июле докризисного 2018 года, отмечает эксперт ИКСИ Чуркина.

Муравейники на окраинах городов

Не стоит забывать, что в последнее время покупатель недвижимости сталь требовательнее, отмечает основатель группы компаний vvCube Вадим Ткаченко

Но девелоперы продолжают возводить так называемые «человейники». Это пустые жилые кварталы, не имеющие нормальной социальной инфраструктуры, с убогим дизайном в местах общественного пользования, с дворами, до отказа забитыми автомобилями, с устаревшими проектами самих домов. В народе это называется также «бетонным адом» и «многоэтажным гетто».

«До сих пор реализуется много проектов в среднем и дешевом сегменте, которые далеки от идеала не только с точки зрения удобства, транспортной доступности, но и даже качества стройматериалов. В соцсетях сейчас огромное количество видео с разрушающимися фасадами новостроек», — возмущается Ткаченко.

Недостаточность и низкое качество социальной инфраструктуры в новых районах распространена, соглашаются эксперты. А это тоже влияет на выбор покупателей. Литинецкая выделяет две тенденции. Во-первых, для покупателей жилья стало важно, чтобы в квартире было отдельное пространство для работы. «Не все имеют возможность приобрести жилье с кабинетом, однако многие обращают внимание на эркеры, балконы и прочие зоны, которые можно переоборудовать в рабочую», — говорит эксперт.

Во-вторых, непосредственно во время карантина повысился спрос на загородную недвижимость. «Популярность дистанционной работы заметно возросла, и многие покупатели рассматривают более удаленные от центра города комплексы. Проживание в зеленой зоне зачастую становится важнее близости к метро», — говорит Литинецкая.

Отказаться от целей нацпроекта легко, но чиновникам стоило бы помнить, что в России низкая обеспеченность жильем, отмечают эксперты. «В России на душу населения приходится примерно в 1,5 раза меньше кв. м жилья, чем в Германии. И почти в 2,7 раз меньше, чем в США. Именно поэтому и был принят нацпроект, который поставил амбициозные цели по объемам ввода жилья», — говорит Чуркина.

https://www.gazeta.ru/business/2020/09/11/13248200.shtml
Tags: недвижимость, новости
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments