А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Кому доступна ипотека с низким начальным взносом



Банки подняли планку вклада заемщика при покупке жилья в ипотеку

С начала пандемии многие крупные ипотечные банки, снижая ставки ипотеки, ужесточили условия выдачи жилищных кредитов. В частности, изменения коснулись размера минимального первоначального взноса. Например, среди 10 крупнейших банков по величине ипотечного портфеля четыре увеличили минимальный взнос заемщика. Так, Райффайзенбанк поднял его по кредитам на первичное и вторичное жилье на 5–10 процентных пунктов (п. п.) до 20% от стоимости жилья, ФК «Открытие» – с 10 до 20%, Альфа-банк – с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, а Промсвязьбанк – на 5 п. п. до 15% по кредитам на новостройки и вторичные квартиры. Промсвязьбанк также отказался от ипотечной программы на столичные новостройки с нулевым первоначальным взносом, которая действовала еще в феврале. Об этом свидетельствуют данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs, с ними ознакомились «Ведомости». По данным агентства, Сбербанк еще в феврале также повышал минимальный первоначальный взнос для зарплатных клиентов с 10 до 15%, но позднее вернул его на прежний уровень.

Совкомбанк также повысил минимальный взнос по кредитам на первичном и вторичном рынке на 10 п. п. до 20% от стоимости жилья.

Впрочем, ужесточение не коснулось льготной ипотеки с господдержкой со ставкой до 6,5%. Напротив, в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по ней с 20 до 15%, а председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что не видит в этой новации серьезных рисков для банковской системы. Сейчас документ проходит согласование в аппарате правительства, сообщила «Ведомостям» пресс-служба Минфина. Но крупнейшие игроки, Сбербанк и ВТБ, заранее понизили первоначальные взносы по этой программе до 15%.

Отдельные банки начали подумывать о снижении минимального взноса для заемщика, но не ниже 10%, рассказали их представители. Так, Райффайзенбанк рассматривает снижение с нынешних 20 до 15% – для программы кредитования новостроек, а Промсвязьбанк – с текущих 15 до 10% – для готового и строящегося жилья.

Сейчас ипотеку с низким – не более10% от стоимости приобретаемого жилья – первоначальным взносом предлагают несколько крупных банков. Правда, выдадут ее не каждому. Часто послабления касаются «особых категорий» граждан. Заемщики «с улицы», не накопившие достаточно средств на стандартный первоначальный взнос (от 20%), тоже могут получить кредит, но им придется пройти жесткий отсев и стоить такая ипотека будет дороже, признают банкиры.

Кто довольствуется малым

Программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья «Ведомости» обнаружили у 19 банков из тридцатки крупнейших. Но выбор у потенциального заемщика «с улицы», располагающего лишь десятой частью необходимой для покупки жилья суммы, ограничен двумя банками – ВТБ и банком Дом.РФ, а также рядом региональных банков. Например, такие программы есть у Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР), Азиатско-Тихоокеанского банка и т. д.

Гораздо чаще банки устанавливают 10%-ный первоначальный взнос лишь для части клиентов – зарплатникам или владельцам материнского капитала, если он будет пущен на ипотеку.

Например, Сбербанк и Газпромбанк могут выдать ипотеку на покупку готового жилья и квартиры в новостройке при 10%-ном первоначальном взносе только зарплатным клиентам. Для остальных заемщиков взнос – не менее 15%.

Иногда банки устанавливают по кредитам с минимальным первоначальным взносом ограничения на объекты недвижимости. Например, клиенты МКБ и Альфа-банка со взносом 10% от стоимости будущего жилья могут получить кредит лишь на покупку на первичном рынке, для вторичного рынка в обоих банках минимальный взнос – 15%. В «Уралсибе», «Возрождении», банке «Санкт-Петербург» и ряде других банков выбор еще уже: внести 10% от стоимости жилья могут лишь покупатели квартир в объектах аккредитованных застройщиков.

Также 10%-ный взнос доступен участникам программы сельской ипотеки и молодым семьям, например, в Россельхозбанке.

Предложений с первоначальным взносом ниже 10% осталось крайне мало, и все они содержат дополнительные требования. Например, Росбанк допускает, что клиент вносит 5% от стоимости жилья из собственных средств, если заплатит еще 10% материнским капиталом. Банк «Россия», один из немногих, сохраняет ипотеку без первоначального взноса, но она рассчитана лишь на зарплатных клиентов банка, которые приобретают жилье у его партнеров и только в столице, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти. А ипотеку с первоначальным взносом от 5% в банке могут оформить сотрудники организаций, входящих в «Газпром», или получатели маткапитала.

Почему банки не балуют заемщиков

Граждане с малыми сбережениями на жилье не самые желанные заемщики для банков. Значительная их часть отсеивается после подачи заявки. Например, «Возрождение» в среднем одобряет 31% всех поступивших ипотечных заявок, из одобренных только 9% – кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, поделилась зампред правления банка Наталья Шабунина. УБРиР дает добро на кредиты со взносом ниже 20% лишь 43% заявок, сообщила его пресс-служба.

Мнения

Банкиры уверяют, что особых требований к не накопившим большого первоначального взноса у них нет, но считают таких заемщиков рискованными. Они, как правило, менее ответственно относятся к ипотеке, уверен зампред правления «Абсолют банка» Николай Василевский. «Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка», – соглашается независимый эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко. Чтобы получить одобрение, таким заемщикам нужно показать стабильный высокий доход и безукоризненную кредитную историю, а также не иметь других непогашенных крупных кредитов, советуют банкиры. Выдачу рискованных кредитов сдерживает и ЦБ, вводя для них повышенные коэффициенты рисков, напоминает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. «По каждому ипотечному кредиту банки должны закладывать резервы на случай невыплат с учетом коэффициентов риска и надбавок к ним. Чем они выше, тем больше капитала отъест такой кредит у банка, которые должны соблюдать нормативы его достаточности, т. е. кредиты с низким первоначальным взносом для банка просто дороги», – объясняет он.

Коэффициенты риска зависят одновременно от нескольких условий: суммы кредита, соотношения годового дохода заемщика и годовых трат на обслуживание ипотеки, а также отношения размера его долга к стоимости залога, т. е. размера первоначального взноса. Например, для кредитов меньше 50 млн руб. с первоначальным взносом 30% при годовом доходе заемщика, который в два раза превышает годовую сумму платежей по ипотеке, установлен коэффициент риска 70%. Кредиты на большую сумму, с меньшей разницей доходов и ипотечных трат, первоначальным взносом ниже 30% ЦБ считает высокорискованными: им присвоен самый высокий коэффициент – 100%. Кроме того, для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (высоким показателем «кредит/залог») ЦБ ввел надбавки к коэффициентам риска. Например, для ипотеки с первоначальным взносом 10–15%, выданной после 1 апреля, сейчас действует надбавка еще в 100 п. п.

Банкиры подтверждают: число таких кредитов в общем количестве выдач мало. В ВТБ по итогам первого полугодия 2020 г. доля выданных кредитов с 10%-ным взносом по объему составила 0,5%, по числу – 0,4%, сообщил представитель банка. В банке Дом.РФ за тот же период она достигла лишь 2% от общего объема выдач, поделился директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин. По подсчетам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антона Комарова, доля ипотек со взносом не более 10% составляет 2% от общего числа жилищных кредитов. Сбербанк и Газпромбанк эти показатели не раскрывают.

Быстрее, но дороже

Низкий первоначальный взнос делает ипотеку доступнее, но дороже.

«Взнос в ипотеку в размере 20% для среднестатистического заемщика из региона означает необходимость вложить в покупку квартиры 500 000 руб. Накопить такую сумму многим потенциальным заемщикам и так было трудно, а с учетом текущих экономических реалий стало еще труднее», – говорит Гордейко.

Заемщики, которые не намерены долго копить на первоначальный взнос, должны помнить: ипотека обойдется им дороже, чем тем, кто располагает большей суммой. Во-первых, за счет самой суммы кредита, на которую будут начисляться проценты. Во-вторых, за счет срока кредитования: чем крупнее сумма, тем охотнее банк растянет ее на большее количество лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Наконец, в некоторых банках за низкий первоначальный взнос действуют надбавки к процентным ставкам. Например, в Сбербанке – 0,4 п. п. к базовой ставке за первоначальный взнос ниже 20%, а ВТБ – 1 п. п. Размер кредита и остаток долга также влияют на стоимость страховки и могут увеличить стоимость полиса.

«Прежде чем взять кредит с минимальным первоначальным взносом, нужно вычесть из своего дохода размер ежемесячного платежа и посмотреть, сколько останется. Если на такую сумму заемщик сможет прожить в течение, скажем, лет семи, тогда можно оформлять кредит», – заключает Гордейко.​

https://www.vedomosti.ru/personal_finance/articles/2020/07/23/835259-ipoteka-nizkim?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop
Tags: ипотека, новости, финансы
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments