А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Арендодатели теряют бизнес



Вакантность коммерческой недвижимости вырастет

В пятницу Госдума приняла в третьем — окончательном — чтении законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке расторгать договор аренды площадей в торгцентрах, но с потерей обеспечительных платежей. Владельцев объектов это ожидаемо возмутило. Но «арендная война», закончившаяся пока в пользу девелоперов, может привести к росту доли пустующих торговых площадей, прогнозируют консультанты. На этом фоне штиль наблюдается на офисном рынке: его участники ждут окончания карантина, что приступить к пересмотру арендных договоров.

Торгцентры лишатся магазинов

Ритейл — один из наиболее пострадавших в период кризиса 2020 года сегмент рынка недвижимости и сложившаяся сейчас на рынке ситуация неминуемо приведет к увеличению доли свободных площадей, констатирует руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Если по итогам прошлого года вакантность в качественных торгцентрах Москвы составила 4,1%, а Санкт-Петербурга — 3,6%, то по итогам этого года показатели обоих городов достигнут 8–10%. В CBRE также скорректировали свой прогноз: если до начала кризиса, они предполагали, что по итогам 2020 года будут вакантны 7% помещений, то теперь показатель может превысить 10%.

Стремясь сгладить негативную ситуацию, по данным аналитиков CBRE, арендодатели при заключении договоров готовы на снижение арендной ставки при увеличении процента от товарооборота в качестве платы за помещения. Они также соглашаются на установление для арендаторов возможности в одностороннем порядке выходить из соглашения, несмотря на то, что ритейлеры выбрали именно этот аргумент в борьбе с владельцами торгцентров.

Консультанты добавляют, что хотя арендаторы рассчитывают на снижение ставок, они понимают, что в топовых торговых объектах Москвы значительных скидок ждать не стоит.
У второстепенных объектов, которые испытывали сложности еще до кризиса, гибкости намного больше. Тем не менее господин Фадеев считает, что текущая ситуация ударит и по наиболее востребованным торгцентрам: вакантность в них может вырасти с 1,2% до 3–4%.

Улицы без арендаторов

Влияние кризиса на сегмент стрит-ритейла может оказаться еще более выраженным. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова объясняет, что сейчас в Москве ситуация пока стабильна: вакантность на центральных торговых улицах остается достаточно низкой и не превышает 9%.

Но уже скоро положение начнет резко меняться: с возобновлением работы между арендаторами и арендодателями начнут напряженные переговоры, успешно завершить которые удастся не всем.

Помимо этого, к оптимизации своих магазинов приступят многие ритейлеры. Эти факторы, по прогнозам госпожи Назаровой, приведут к росту доли пустующих площадей во втором полугодии текущего года. В JLL ждут увеличения вакантности по итогам второго квартала на 2–3 процентных пункта (п. п.): в дальнейшем показатель продолжит расти до конца года, в первую очередь за счет прекращающих работу кафе и ресторанов.

Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы
УЛИЦА СРЕДНЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ ПО ИТОГАМ ПЕРВОГО КВАРТАЛА (ТЫС. РУБ. ЗА КВ. М В ГОД)
Столешников переулок 190
Кузнецкий Мост 170
Никольская 150
Петровка 135
Патриаршие пруды 120
Арбат 95
Тверская 90
Новый Арбат 90
Большая Дмитровка 90
Большая Никитская 90
Маросейка 95
Мясницкая 85
1-я Тверская-Ямская 75
Покровка 80
Пятницкая 70
Садовое кольцо 60

В Санкт-Петербурге, прогнозам Владислава Фадеева, рост доли пустующих помещений окажется более выраженным: по итогам июня показатель может увеличиться на 3–4 п. п. То, что улицы города начали пустеть, по его словам, видно уже сейчас: бросаются в глаза многочисленные вывески о сдающихся в аренду помещениях, после снятия карантина их доля увеличится. «В Петербурге летом традиционно стрит-ритейл хорошо себя чувствует за счет большого количества туристов на Невском проспекте, Конюшенной, Рубинштейна, Садовой, но в этом году говорить о значительном турпотоке не приходится»,— констатирует господин Фадеев. Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова добавляет, что значительную часть арендаторов уличных помещений составляют кафе и рестораны, к которым будут применяться наиболее жесткие правила по возобновлению работы. «Скорее всего, они начнут свою работу с открытия только летних веранд»,— не исключает она.

Офисы готовятся к опустению

Последствия начавшегося кризиса на рынке офисной недвижимости пока ощущаются не так остро. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что сейчас в Москве доля свободных площадей варьируется в диапазоне 7–9%. «Мы ожидаем, что в дальнейшем эта доля будет не больше 20%, как в предыдущие кризисные годы»,— отмечает эксперт. Рост предложения на фоне высвобождения части площадей, согласно прогнозам госпожи Зиминой, приведет к снижению арендных ставок.

Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели объясняет, что, как и в случае с торговой недвижимостью, на офисном рынке пересмотр договоров аренды начнется с возвращением компаний к полноценной работе: в рамках антикризисных стратегий пострадавшие от кризиса предприятия могу сокращать занимаемую площадь. Она ждет, что вакантность будет заметно расти во второй половине года.

В Санкт-Петербурге тренд на увеличение доли свободных площадей пока не отмечается. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин указывает, что уровень вакантности в городе даже немного снизился и составляет сейчас около 4%, предпосылок к увеличению показателя сейчас нет.

https://www.kommersant.ru/doc/4355086?from=four_realty
Tags: аренда, недвижимость, новости
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments