А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Ни молла, ни двора



Банкротство торговых центров из-за пандемии грозит снижением зарплат и увольнениями 6,3 млн человек, вовлеченных в эту отрасль. При самых пессимистичных прогнозах существующие ТЦ превратятся в пустые бетонные коробки.

Год на восстановление

По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), крупные ТЦ обеспечивают занятость 4 млн россиян и выплачивают налоги в размере более 100 млрд рублей в год. Закрытие ТЦ из-за пандемии поставило их в положение даже более сложное, чем в кризисы 2008 и 2014 годов.

По умеренно оптимистичному сценарию РСТЦ, к ноябрю-декабрю обороты ТЦ вернутся к 70-80% довирусного периода. Восстановление помесячных выручек до уровня 2019 года займет от 9 до 15 месяцев после открытия. В европейских странах, где начали открывать магазины, средний оборот возобновившего работу ТЦ сейчас находится на уровне 60% от докризисного, в Юго-Восточной Азии - от 60% до 100% - это зависит, в частности, от того, с какими ограничениями пускают покупателей в ТЦ, количества открытых магазинов. При этом нужно учитывать отложенный спрос, волна которого вскоре пройдет.

Даже при завершении карантина к началу лета ТЦ вряд ли смогут обеспечить трафик платежеспособных покупателей на уровне 2019 года в последующие 2-3 года, считает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Сразу после отмены карантина люди будут по инерции стараться избегать мест массового скопления, число посетителей кинотеатров, парков развлечений, детских игровых зон и фудкортов резко снизится. В этом сценарии НКР ожидает рост уровня вакантных площадей от 20% на конец 2020 года и снижение ставок аренды на 15-20% при росте числа контрактов, где арендная плата привязана к проценту от выручки. Неэффективные объекты придется перепрофилировать в коммерческую недвижимость другого назначения - например, в коворкинги или склады доставки товаров "последней мили".

Торговые центры покидают арендаторы

Госдума в первом чтении приняла законопроект, позволяющий арендаторам без неустоек в одностороннем порядке разрывать договора аренды, если их доходы упали более чем на 50%. Ассоциации компаний из сфер общепита, фитнеса, красоты и др. обратились в правительство с просьбами поскорее принять законопроект. В частности, в фитнес-отрасли только 20-25% от общего числа арендодателей пошли на уступки, говорит президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселева. "Наши игроки, особенно небольшие клубы, не входящие в крупные сети, совершенно беззащитны. Однако уже и большие сети столкнулись с тем, что арендодатели не пускают в помещения, расторгают договоры и применяют другие методы давления", - говорит она.

По умеренно оптимистичному сценарию к концу года обороты ТЦ вернутся к 70-80% довирусного периода

ТЦ выступили резко против законопроекта. В подавляющем большинстве случаев арендодатели уже снизили арендную плату до 10-15% от докризисной или вообще ее отменили, говорит Войцеховский. При этом владельцы ТЦ несут расходы на поддержание зданий в рабочем состоянии, уплату коммунальных платежей, зарплаты, налоги и обслуживание кредитов. Уход арендаторов усугубит проблему. По словам Войцеховского, ТЦ строится под конкретный пул арендаторов, "заказывающих" необходимые технические условия, параметры отделки, в которую ТЦ иногда вкладывает до 2,5 тысячи евро на квадратный метр. Смена арендаторов "обнулит" эти затраты. При этом массового желания съехать у арендаторов, по оценкам Войцеховского, не наблюдается.

Падение доходов, которое усугубится из-за ухода арендаторов, повлечет негативные последствия и для банков, считают в РСТЦ. Торговые центры во всем мире строятся на кредитные деньги, объясняет Войцеховский, закредитованность отрасли оценивается в 2,7 трлн рублей. Все, что касается арендных условий, ТЦ согласовывает с банком.

"Подотрасль торговых центров столкнулась с серьезными сложностями, связанными со снижением до 85-90% денежного потока от арендных платежей в период ограничительных мер, - отмечает управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка Джеймс Корриган. - Потребуется определенное время, чтобы увидеть, как сегмент будет выходить из сложившейся ситуации. Мы уже видели подобную ситуацию в 2014 году, когда валютные кредиты были преобладающими в подотрасли, и случившаяся девальвация рубля привела к другой, но не менее существенной проблеме с обслуживанием кредитов. При этом тогда не наблюдалось значительного числа торговых центров, право собственности по которым перешло к банкам".

Многие банки уже предоставили кредитные каникулы владельцам ТЦ и начали реструктуризацию кредитов. Реструктуризации напрямую влияют на прибыль банков, так как они вынуждены увеличивать размер резервов, но реализация залога в виде ТЦ сейчас может обернуться для банка еще большими убытками, говорит Диваков. Так, в РСТЦ считают, что при самом худшем сценарии банки могут получить 2 трлн рублей дефолтных долгов, а также 350 млрд рублей прямых процентных потерь.

"В масштабах всего банковского сектора глубина проблемы не так велика: банки стремились диверсифицировать корпоративный кредитный портфель, - говорит управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ Андрей Бархота. - Вынужденный простой в работе торговых центров хотя и усугубит их финансовое состояние, но обусловит возобновление их работы, а кредит может быть реструктурирован. Кроме того, банки обладают так называемыми капитальными буферами, способными амортизировать возникающие проблемы этого сегмента. Банкротств банков в этой связи точно ожидать не стоит".

Покупатели не узнают ТЦ после пандемии

После кризиса 2014 года в ТЦ стали активно расти доли общепита и развлечений. Теперь в ТЦ будет увеличиваться доля социальных функций, например, образовательных заведений, пространств для мастер-классов, отдельных студий для занятий спортом и творчеством, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Может несколько увеличиться доля площадей ТЦ, занятых многофункциональными центрами или, например, отделениями ПФР, но многие ТЦ не подходят под это из-за расположения.

Сразу после отмены карантина люди будут по инерции стараться избегать мест массового скопления, поэтому трафик сильно снизится, особенно это касается торговых центров, где есть кинотеатры, парки развлечений, детские игровые зоны и фудкорты, говорит Диваков. "Уйдут из ТЦ или сильно сократят арендуемые площади компании непродовольственного ретейла, особенно те, которые задействованы в сегментах выше экономкласса в связи с переходом продаж в онлайн, - прогнозирует он. - Предприятия продовольственного ретейла, как и бренды крупных марок низкого и среднего ценового сегмента, останутся, но, вероятно, многие будут пересматривать условия аренды".

Строительство новых торговых центров не прекратится, хотя и может замедлиться, считает Хакбердиева. Хорошие перспективы у районных торговых центров и торговых площадей в составе ТПУ. Морально устаревшие ТЦ будут перестраиваться в многофункциональные объекты. Однако это тенденция последних нескольких лет - около 15% всех ТЦ уже находятся в стадии обновления. Эпидемия лишь ускорила этот процесс.

Ретейл уменьшит формат

Вернуться к привычному формату работы после завершения пандемии крупные торговые центры и комплексы, аутлеты с непродовольственными товарами уже не смогут, уверена завкафедрой коммерции и торгового дела университета "Синергия", кандидат экономических наук Галина Чернухина. В некоторых регионах большие ТЦ канут в лету, став своего рода памятниками торговли.

Владельцы крупных торговых сетей начнут трансформировать свой бизнес. К примеру, будут уходить в стрит-ретейл, открывая магазины небольших форматов. Именно на такой формат, вызывающий больше доверия, будет расти спрос. Еще одной тенденцией станет развитие онлайн-версий магазинов.

Под угрозой закрытия окажутся ТЦ с непродуманной концепцией и неудачным месторасположением, отмечает руководитель отделения "управление недвижимостью" факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. В тех объектах, что останутся на плаву, обновится состав арендаторов. "Эта смена меньше всего коснется товаров с демонстрационной покупкой (к примеру, шоу-румов), одежды и продуктов питания. В целом, если падение доходов населения будет очень значительным, то, в первую очередь, могут пострадать магазины масс-маркета", - говорит Сиволапов.

В столице торговые центры скорее всего начнут работу летом, полностью ограничения будут сняты к осени, полагает представитель Центра международной торговли Москвы Алексей Саврасов. Розница будет постепенно приспосабливаться к новым условиям безопасной работы - нормам заполнения торговых площадей, распределению потоков покупателей и "рассадке" арендаторов.

Самые сложные условия должны выполнить для возобновления работы кафе и рестораны. В некоторых ТРЦ эта функция с большой вероятностью видоизменится, считает директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью консалтинговой компании Colliers International Елена Розанова. Покупатели будут предъявлять более серьезные требования к санитарному состоянию торговых точек, что, возможно, повлияет на внутренние процессы и даже дизайн. Чтобы продлить время пребывания клиентов в ТРЦ, собственники будут идти на различные ухищрения, в том числе проводить акции, предлагать скидки, бонусы и подарки.

Прямая речь

Борис Титов, уполномоченный при президенте России по защите прав предпринимателей:

- Накал вокруг законопроекта о разрыве договоров аренды несколько смягчился после того, как минэкономразвития предложило, во-первых, ограничить действие льготы для арендаторов периодом до 1 октября 2020 года, а, во-вторых, обязать арендаторов при разрыве договора возместить убытки владельцам помещений в размере одного ежемесячного платежа. Смягчился, но не исчез.

Между тем разрешить конфликт можно иначе. Практически все арендаторы помещений в торгово-развлекательных центрах попали в перечень наиболее пострадавших отраслей и могут воспользоваться теми или иными мерами господдержки. А вот владельцы ТРЦ предоставлены сама себе. Нужно, на мой взгляд, ситуацию выровнять.

Я уже обратился к министру промышленности и торговли Денису Мантурову с комплексом предложений в поддержку отрасли. Среди таких мер - включение торговых центров (коды ОКВЭД 68.20.2, 68.32.2) в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших от COVID-19, если они подтверждают падение выручки за март-апрель более чем на 30% по сравнению с январем-февралем. Распространение соответствующих мер поддержки на предприятия всех размеров и форм, а не только на малые и средние предприятия. Освобождение торговых центров на время пандемии плюс один квартал от уплаты налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю. Перенос уплаты налога на прибыль по итогам первого квартала 2020 года на 12 месяцев; НДС - на 6 месяцев.

С учетом того, что большая часть ТРЦ строилась на заемные деньги, владельцы торговых центров обременены кредитными обязательствами перед банками. Можно было бы перенести уплату основной части имеющихся кредитов и процентов по ним на срок пандемии плюс один квартал. Кроме этого, субсидировать 1/3 ставки за счет федерального бюджета, 1/3 - за счет банков, 1/3 - за счет заемщика по аналогии с механизмом по реструктуризации кредитной задолженности малого и среднего бизнеса в соответствии с постановлением правительства от 2 апреля 2020 г. N 410.

От того, что ТРЦ "посыплются" как карточный домик, хорошо не будет никому. Надо искать компромисс, и государство не должно оставаться в стороне.

https://rg.ru/2020/05/19/okolo-4-mln-rossiian-mogut-poteriat-rabotu-iz-za-razoreniia-tc.html
Tags: недвижимость, прогнозы
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments