А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Category:

Аренда в пандемии: что ждет собственников, юристов и судей



Рынок аренды ждут потрясения. Арендаторы получили право на отсрочку платежей в 2020 году, а также уменьшение размера платы, если использовать объекты было невозможно. Что будет с арендодателями, юристами и судьями, попытались спрогнозировать наши эксперты.

Судя по всему, закон писали в спешке, он повлечет за собой немало юридических рисков.

В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации. А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок.

Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные – это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет.

Общую оценку дал партнер VEGAS LEX Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт.

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.

Портал «Право.ru» поинтересовался у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей.

Кратко о законе: что поменяется в арендных отношениях*

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год» (условия и сроки пока не уточняются, их установит правительство).

2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).

3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.

* – правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта.

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды.

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит «невозможность использования имущества», задается вопросом Александр Куликов из Олевинский, Буюкян и партнеры . На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. «Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор», – говорит Куликов.

Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

«Не очень понятно, о каком периоде идет речь, – комментирует партнер Адвокатское бюро «А2» Михаил Кюрджев. – Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?» Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Денис Литвинов.

Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов.

Что ждет арендодателей, юристов и суды

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов. Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Пепеляев Групп Алексей Коневский.

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.

Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.

Судебная система может надорваться под валом «отложенных» дел.

Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда.

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Словом, арендодатели очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок по гораздо меньшей цене, чем они стоили недавно, прогнозирует Латыев.

Краткие итоги: что ждет...

Арендаторов любых помещений – отсрочки по платежам в 2020 году (на каких сроках и условиях, скажет правительство) и уменьшение арендной платы, если использовать имущество невозможно (на сколько, вообще непонятно, возможно, будут решать суды).
Арендодателей – потеря доходов от аренды (вплоть до банкротства).
Суды – вал исков.
Юристов – работа на переговорах и в судах, где будут определяться новые условия аренды.

https://pravo.ru/news/220177/?desc_tv_3=
Tags: бюрократия, мнения, недвижимость, новости, реформы
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments