А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

ВС указал, какие документы не нужны для регистрации недвижимости



В регистрации права на имущество часто отказывают по формальным основаниям - обычно отказ следует, когда для оформления не хватает одного из документов. Верховный суд рассмотрел спор инвестора с кредитором и указал на необходимость уходить от формального подхода при регистрации недвижимости.
Это положительно скажется на гражданском обороте, считают юристы.

Неоформленное имущество

Дома в микрорайоне Филевская пойма решили строить в 1994 году, чтобы переселить жителей района Филевский парк из пятиэтажек. Генеральным заказчиком стало ЗАО «ФЦСР». В 1998 году между «ФЦСР» и ЗАО «ФЦСР инвест» заключён договор о долевом инвестировании строительства. Объем вложений, а также доля жилых и нежилых площадей определялись допсоглашениями. Первый договор с властями зарегистрировали в жилищном департаменте Москвы в 2003 году, второй - в 2004.

Спустя три года в эту цепочку вступила новая компания - «Орленгтон Консалтинг Лимитед». Она заключила договор с «ФЦСР инвест» об инвестировании в строительство, по результатам она должна была получить право на нежилые помещения. Этот договор определял объем взноса в каждом объекте инвестирования. Инвесторы исполнили обязательства, в итоге построили и ввели в эксплуатацию жилой комплекс с подземной стоянкой и физкультурно-оздоровительный комплекс. Но акт о результатах инвестпроекта, который был предусмотрен изначальным договором от 1994 года, стороны не подписали.

В мае 2018 года компания «Орленгтон Консалтинг Лимитед» уведомила ответчиков об уступке требования в пользу Аркадия Перова*. Перов принял нежилые помещения и обслуживал их, у сторон не было имущественных претензий, но оформить недвижимость оказалось проблематично: ответчики не передали необходимые для этого документы.

Собственность - через суд

Перов подал в суд, чтобы получить документы, необходимые для оформления. Две инстанции отказали ему, сославшись на то, что акт о реализации инвестпроекта в части распределения нежилых помещений не подписан. Имущественные права сторон контракта не оформлены, право собственности «ФЦСР» на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а следовательно, и не возникло, сделали вывод суды. Значит не может возникнуть и право Перова как правопреемника.

ВС не согласился с таким подходом. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова в рамках дела № 5-КГ19-225 указала на нормы законодательства, которыми следует руководствоваться в подобном случае.

Согласно п.1 ст. 218 ГК ("Основания приобретения права собственности") право собственности на новую вещь, которое лицо создает для себя, оно и приобретает. Возникает такое право с момента регистрации, а право собственности у приобретателя по договору - с момента передачи вещи. Когда отчуждение имущества надо зарегистрировать, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В постановлении Пленума №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в судебном споре, подлежащие госрегистрации права изменяются и прекращаются при внесении записи в госреестр - а не тогда, когда сделка исполняется фактически или вступает в силу решение суда, на которых основываются эти права. Но с момента, когда основания для регистрации возникают, стороны сделки или лица в деле не вправе недобросовестно ссылаться на то, что в госреестре нужной записи нет, акцентировал Верховный суд.

Также ВС указал, что если недвижимость создана и передана с необходимыми документами приобретателю - это основание для возникновения права собственности.

Если же должник уклоняется от передачи кредитору недвижимости или нужных для ее регистрации документов, восстановить права кредитора можно и без исполнительного производства - просто признав право на недвижимость, говорится в определении ВС.

В противном случае механизм исполнительного производства приходилось бы задействовать постоянно, восстановление нарушенных прав было бы не гарантировано, а эффективность судебной защиты - снижена, подчеркнул ВС. При этом лиу, чьё право нарушено недобросовестным должником, отказывали бы в иске "по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права".

Также ВС указал: "Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором."

В рассматриваемом деле инвесторы исполнили обязательства по договору, дом был введен в эксплуатацию, а ответчики недобросовестно уклонялись от подписания акта распределения объектов недвижимости, отметил ВС. Суды ошибочно это не учли.

"Отсутствие формального документа - акта распределения жилой и нежилой площади - само по себе не является безусловным основанием для лишения инвестора и его правопреемников прав на результаты инвестиционной деятельности", - указал ВС. Суды также обязаны определить в качестве значимого обстоятельства вопрос о доле инвестора, если возник спор. Судьи ВС направили дело на новое рассмотрение в апелляцию, его рассмотрят 18 марта.

Можно без документов

В деле нижестоящие инстанции действительно подошли к вопросу формально, соглашается Юлия Бузанова, партнер, руководитель практики Содружество Земельных Юристов .

В подавляющем большинстве случаев отсутствие одного из документов, предусмотренных для оформления имущественных прав, расценивается как безусловное основание для отказа как в самой регистрации, так и в последующей судебной защите, говорит Бузанова. При этом такой важный момент, как злоупотребление правом, учету не подлежит. В итоге намеренная непередача пакета документов, необходимого и достаточного для оформления права, при исполнении встречного обязательства противоположной стороной в полном объеме, не учитывается в пользу добросовестной стороны.

"Если «под удар» злоупотребления попала сторона по договору и контрагент не ликвидирован, то есть шанс истребовать недостающий документ через суд, потратив на это не один месяц, а если лица нет или требуемый документ у стороны отсутствует, защита права становилась весьма затруднительной", - рассказывает партнер СЗЮ.


Вынесенный судебный акт, на мой взгляд, существенно упростит гражданский оборот в сфере недвижимости, ликвидирует лишние судебные итерации, существенно сократит время и увеличит количество учтённых и зарегистрированных в установленном порядке объектов.

Юлия Бузанова, партнер, руководитель практики "Содружества земельных юристов".


https://pravo.ru/story/218622/?desc_tv_4=
Tags: может пригодиться, недвижимость, судебные дела
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments