А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Арендаторы наполняют имеющееся пространство



Сокращение ввода новых площадей повышает спрос на офисы

Хотя начало года выдалось не самым активным в сегменте офисной недвижимости, консультанты ждут дальнейшего роста активности арендаторов. Из-за сравнительно небольшого объема ввода новых площадей эта динамика может сделать рынок более комфортным для арендодателей. Хуже могут пойти дела у собственников торговых помещений: несмотря на сохраняющийся высокий спрос, арендаторы становятся разборчивее, а на их выручке может негативно сказаться мораторий на въезд китайских туристов из-за коронавируса.

Рынок арендодателя

Вакантность офисных площадей в Москве по итогам первого квартала может снизиться. Коррекция окажется в пределах одного процентного пункта. Такой прогноз делает гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов. Согласно его оценкам, суммарно на рынке запланирован ввод около 100 тыс. кв. м новых офисов, но в реальности он, скорее всего, окажется ниже этого значения. В то же время объем поглощений, по мнению эксперта, может превысить это значение: арендаторов стимулируют сравнительно невысокие ставки аренды.

Впрочем, первые два месяца года оказались не самыми активными, сказался большой объем сделок, заключенных в конце прошлого года.

Наиболее заметным в 2020 году на офисном рынке является сегмент гибких офисных пространств. Там были анонсированы сразу два крупных проекта: Ceo Space в БЦ «Искра-Парк» (17,7 тыс. кв. м) и «Ключ» в Гостином Дворе (15 тыс. кв. м).

Тем не менее в своих дальнейших прогнозах консультанты солидарны: вакантность будет постепенно снижаться.

Основные индикаторы рынка офисной недвижимости Москвы
ПОКАЗАТЕЛЬ 2018 ГОД 2019 ГОД 2020 ГОД*
Объем ввода (тыс. кв. м) 125,4 388,1 410
Объем купленных и арендованных площадей (тыс. кв. м) 1530 1621 1500
Доля вакантных площадей (%) 8,7 5,6 4,3
Средневзвешенная ставка аренды (тыс. руб. за кв. м в год) 17,99 18,71 19
*Прогноз.

Согласно данным Knight Frank, совокупно в Москве запланирован ввод 522 тыс. кв. м новых офисов, это на 37% больше аналогичного показателя 2019 года. Несмотря на это, по словам регионального директора департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International Кермена Мастиева, показатель все еще остается заметно ниже предкризисного, когда девелоперы сдавали 700–800 тыс. кв. м новых офисов в год. В результате, по его прогнозам, уровень вакантности может сократиться с текущих 5,6% до 4,3%. Эта динамика, по мнению эксперта, позволит укрепить свои позиции арендодателям. В Knight Frank ждут, что стоимость аренды офисов за счет этого подорожает на 3–4% за год.

В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, ситуация похожа: отчетливо наметился тренд на снижение доли свободных площадей, в городе уже наблюдается дефицит крупных блоков, а объектов, заявленных к выходу в 2020-м, окажется недостаточно для удовлетворения всего спроса. Основными арендаторами на рынке города, по его словам, выступают IT-компании и структуры «Газпрома».

Основные индикаторы рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
ПОКАЗАТЕЛЬ 2018 ГОД 2019 ГОД 2020 ГОД*
Общий объем предложения (млн кв. м) 3,2 3,4 3,5
Новое строительство (тыс. кв. м) 202 130 145
Объем купленных и арендованных площадей (тыс. кв. м) 285 131 135
Доля вакантных площадей (%) 6,1 5,5 5,5
Средневзвешенная ставка аренды для класса А (тыс. руб. за кв. м в месяц) 1,57 1,66 1,78
Средневзвешенная ставка аренды для класса В (тыс. руб. за кв. м в месяц) 1,04 1,08 1,12
*Прогноз.

Торговый спад

Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев не ждет в первом квартале существенной динамики стоимости аренды помещений стрит-ритейла в Москве и Санкт-Петербурге. Заместитель руководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирина Козина соглашается: факторов, которые могли бы влиять на рынок, никаких новых постановлений или городских программ не появилось. При этом в Москве по ее словам в начале года появились дополнительные помещения, но это связано с истечением сроков действия договоров и ротацией арендаторов. Госпожа Козина ждет, что появившаяся вакантность сократится и рынок вернется к состоянию конца 2019 года.

Замдиректора отдела исследований CBRE Александр Шибаев напоминает, что на конец года в Москве пустовали 6,6% площадей — это минимальное значение за последние пять лет.

Он уверен, что к концу текущего года показатель обновит рекорд, опустившись до 6,4%.

При этом господин Шибаев указывает, что востребованными у потенциальных арендаторов сейчас оказываются далеко не все варианты: многие существующие помещения не подходят под нужды ритейлеров, которые заняты поиском идеальных конфигураций.
Господин Фадеев не исключает, что в долгосрочной перспективе негативное влияние на рынок стрит-ритейла может оказать снижение туристического потока из-за ограничений на въезд в Россию китайских туристов. «Если они не будут сняты в ближайшие два месяца, то существенно затронут заведения общепита, магазины сувенирной продукции и luxury-сегмент»,— рассуждает он. Эксперт добавляет, что в Санкт-Петербурге эта тенденция, скорее всего, окажется более заметной, чем в Москве.

Регионы прирастают торгцентрами, которым будет тяжело найти арендаторов
Аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова ждет небольшого увеличения уровня вакантности по итогам первого квартала и в московских торгцентрах. Это может произойти из-за вывода в марте сразу двух крупных объектов: «Остров Мечты» (арендопригодная площадь 70 тыс. кв. м) и Kvartal West (44 тыс. кв. м). Суммарно, по данным госпожи Сафоновой, в этом году в Москве появится около 300 тыс. кв. м новых торговых площадей. Несмотря на то, что формально это в два раза больше значения 2019 года, половина этого предложения — объекты, открытие которых было перенесено с прошлого года. «Мы не ожидаем кардинальных изменений на рынке торговой недвижимости, потребительский рынок продолжает находиться под давлением, а финансовые ресурсы населения ограничены»,— резюмирует эксперт.

https://www.kommersant.ru/doc/4274180?from=four_realty
Tags: аренда, недвижимость, новости, прогнозы
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments