А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Category:

Москве не хватает офисов



Их вакантность оказалась рекордно низкой

Активность арендаторов и наблюдавшийся на фоне кризиса низкий ввод коммерческой недвижимости сыграли на руку девелоперам: вакантность офисной недвижимости в Москве опустилась на самый низкий уровень с 2008 года. Дефицит площадей в центре уже вынуждает компании менять планы и искать офис за пределами Садового кольца. Сокращается и доля пустующих торговых помещений.

Доля вакантных площадей класса А в Москве по итогам третьего квартала составила 9,4% (406 тыс. кв. м), класса В — 5,6% (790 тыс. кв. м) — это минимальные значения с 2008 года, говорится в исследовании Colliers International. С начала года доля пустующих помещений сократилась на 2,9 и 2,1 п. п. соответственно.

Эту динамику консультанты отмечают на фоне текущего увеличения темпов ввода офисов: за три квартала этого года, согласно расчетам Colliers International, было сдано 226,6 тыс. кв. м — это практически в два раза превышает объем, построенный за весь прошлый год. К концу года, по прогнозам консультантов, показатель достигнет 400 тыс. кв. м, превысив значение прошлого года в три раза. Но речь идет об эффекте низкой базы: объем ввода офисной недвижимости продолжает оставаться низким в сравнении с докризисными годами, когда ежегодно появлялись 700–800 тыс. кв. м новых объектов.

Стоимость аренды офисов в Москве показывает разноплановую динамику. Согласно оценкам Colliers International средняя ставка для класса А сейчас составляет 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год: за первые девять месяцев года показатель сократился на 2,5%. Но консультанты предупреждают, что речь идет не о реальном снижении ставок аренды, а об уходе с рынка большого объема блоков в наиболее качественных и дорогих зданиях. В качестве примера они приводят Центральный деловой район, где средняя ставка аренды сократилась на 4%, а объем вакантных площадей закрепился на минимальном для Москвы уровне — 3%. В Knight Frank добавляют, что в центре города сейчас дефицит офисов, это смещает вектор спроса на офисы в менее центральные локации за пределами Садового кольца.

Рейтинг деловых районов по доле пустующих офисных площадей

РАЙОН АРЕНДОПРИГОДНАЯ ПЛОЩАДЬ (КВ. М) СВОБОДНАЯ ПЛОЩАДЬ (КВ. М ) УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, %
Электрозаводский 75 000 30 715 41%
Ленинский 70 665 20 945 30%
Северо-запад 377 557 91 047 24%
Ленинградский 454 204 64 830 14%
Юго-запад 215 573 26 845 12%
Премиум 509 082 39 994 8%
Москва-Сити 916 925 66 876 7%
Сущевский 82 753 3 756 5%
Кутузовский 167 744 6 181 4%
Запад 238 904 8 428 4%
Центральный деловой район 1 195 519 40 162 3%
открыть таблицу в новом окне

В Санкт-Петербурге, согласно данным Knight Frank, на конец первого полугодия вакантность в бизнес-центрах класса А оценивалась в 3,3%, класса В — 4,6%. Годом ранее эти показатели составляли 5,3% и 6,4% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды офисов класса А за аналогичный период выросла на 5% (до 1,95 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — осталась на том же уровне (1,19 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Аналитики объясняют, что наибольшее влияние на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас оказывают ИТ-компании: их доля в структуре спроса постоянно увеличивается и сейчас составляет 30% общего объема сделок. Согласно расчетам Knight Frank, за последние пять лет компании этого сектора суммарно сняли в городе 220 тыс. кв. м.

Дорожающая торговля

На московский рынок стрит-ритейла по мнению заместителя руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева сейчас заметнее всего влияет активное развитие индустрии общественного питания: в общей структуре арендаторов доля кафе и ресторанов выросла с 32% в 2016 году до 37% сейчас. Об этом же говорит руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова, по оценкам которой речь идет уже более чем о 40%.

Фуд-холлы продолжают активно развиваться, это дало старт новым концепциям общепита, которые готовы открываться и на улицах»,— рассуждает господин Фадеев.

Эксперт добавляет, что наибольшая концентрация кафе и ресторанов сейчас в Камергерском переулке, на Большой Никитской, Маросейке, Пятницкой, Покровке, Мясницкой, Никольской и Патриарших Прудах. Доля общепита в структуре арендаторов помещений стрит-ритейла здесь в некоторых случаях доходит до 75%.

Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла в основных торговых коридорах Москвы
УЛИЦА СТОИМОСТЬ (РУБ. ЗА КВ. М В ГОД) ПО ИТОГАМ ТРЕТЬЕГО КВАРТАЛА 2018 ГОДА СТОИМОСТЬ (РУБ. ЗА КВ. М В ГОД) ПО ИТОГАМ ТРЕТЬЕГО КВАРТАЛА 2019 ГОДА ДИНАМИКА
Столешников переулок 205 000 190 000 –7,32%
Кузнецкий мост 150 000 170 000 13,33%
Никольская 150 000 150 000 0,00%
Петровка 150 000 135 000 –10%
Патриаршие пруды 130 000 110 000 –15,38%
Арбат 105 000 95 000 –9,52%
Новый Арбат 105 000 90 000 –14,29%
Большая Дмитровка 90 000 90 000 0,00%
Большая Никитская 80 000 90 000 12,50%
Тверская 105 000 90 000 –14,29%
Мясницкая 80 000 85 000 6,25%
Маросейка 95 000 80 000 –15,79%
1-я Тверская-Ямская 70 000 80 000 14,29%
Покровка 70 000 80 000 14,29%
Пятницкая 80 000 70 000 –12,5%
Садовое кольцо 65 000 60 000 –7,69%
открыть таблицу в новом окне

Ставки аренды в Москве по оценкам JLL демонстрируют неоднородную динамику. Если в Столешниковом переулке показатель за год снизился на 3% (до 190 тыс. руб. за 1 кв. м в год), то на Тверской — вырос на 6% (до 90 тыс. руб.). Снимать помещение в Санкт-Петербурге не намного дешевле: выше всего по данным JLL арендные цены сейчас на основной части Невского проспекта — 13 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (156 тыс. руб. в год). На улице Рубинштейна максимальный показатель достигает 6 тыс. руб. в месяц (72 тыс. руб. в год).

Вакантность в торговых центрах Москвы продолжает снижаться: согласно данным Knight Frank по итогам третьего квартала показатель достиг 6,6% — это на 0,5 п. п. меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Консультанты CBRE поясняет, что сейчас этому рынку сильно помогает минимальный ввод новых объектов, который отмечался в предыдущие два года. Согласно прогнозам Knight Frank, именно за счет вывода на рынок новых объектов доля пустующих помещений к концу этого года снова вырастет до 7,7%.

Минимальные ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых коридорах Санкт-Петербруга

УЛИЦА СТОИМОСТЬ (РУБ. ЗА КВ. М В МЕСЯЦ) ПО ИТОГАМ ТРЕТЬЕГО КВАРТАЛА 2018 ГОДА СТОИМОСТЬ (РУБ. ЗА КВ. М В МЕСЯЦ) ПО ИТОГАМ ТРЕТЬЕГО КВАРТАЛА 2019 ГОДА ДИНАМИКА

Невский проспект, основная часть 8 000 8 500 6,25%
Старо-Невский проспект 3 000 3 000 0,00%
Рубинштейна 3 000 3 500 16,67%
Московский проспект 2 500 2 500 0,00%
Каменноостровский проспект 2 500 2 000 –20%
Большая Конюшенная 3 500 3 000 –14,29%
Садовая 2 500 2 500 0,00%
Владимирский проспект 2 500 2 500 0,00%
Большой проспект Петроградской стороны 2 500 2 000 –20%
6–7-я линии Васильевского острова 2 500 2 500 0,00%
Средний проспект Васильевского острова 1 800 1 800 0,00%

https://www.kommersant.ru/doc/4147568?from=main_8
Tags: аренда, недвижимость, новости
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments