А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Мы в месте, но не многие знают, в каком



Почему модный сервис коворкингов WeWork очутился в сложной ситуации

На минувшей неделе сервис коворкингов WeWork был в экстренном порядке выкуплен одним из его крупнейших акционеров, японским многопрофильным конгломератом SoftBank. После этого акции SoftBank стали снижаться в цене из-за опасений инвесторов, что сделка невыгодна японской компании. Но всего несколько месяцев назад WeWork считался одним из самых перспективных стартапов, оценивался почти в $50 млрд и готовился к IPO. “Ъ” попытался разобраться в том, что привело к кризису один из самых модных стартапов последнего времени.

Что-то пошло не так

В минувший вторник стало известно, что японский холдинг Softbank договорился с советом директоров сервиса коворкингов WeWork о взятии под свой полный контроль этой компании, где он уже является крупнейшим акционером. На выкуп японцы потратят $10 млрд, включая выплату $1,7 млрд за пакет акций основателя компании Адама Неймана. Таким образом, с учетом прежних инвестиций японская компания потратила на WeWork уже $18 млрд. После объявления сделки акции Softbank теряли каждый день по 2–2,5%. Сейчас они снизились примерно на 7%. Инвесторы сочли фактическое спасение WeWork невыгодной для японской компании, однако новый глава коворкингового сервиса, топ-менеджер SoftBank Марсело Клауре заявил сотрудникам: «Мы гарантировали будущее WeWork».

Всего несколько месяцев назад WeWork считался одним из самых перспективных стартапов. Он оценивался почти в $50 млрд, а его инвесторами, помимо самого SoftBank и его венчурного фонда VisionFund, были такие крупные банки и фонды, как Goldman Sachs, JP Morgan Chase, T. Rowe Price Associates и другие. На фоне постоянного роста оценки инвесторами WeWork основатель сервиса Адам Нейман решил провести IPO, однако после передачи регуляторам подробных финансовых показателей что-то пошло не так.

Интерес к первичному размещению среди инвесторов стал резко снижаться — они увидели, что у компании растут убытки. За первое полугодие 2019 года они составили более $900 млн при выручке 1,5 млрд. В результате WeWork была вынуждена отменить IPO. Главной претензией инвесторов стало не столько неграмотное корпоративное управление, сколько отсутствие ясности в том, как она сможет выйти в плюс, отмечали тогда эксперты. Однако это было только началом проблем WeWork — из-за спада интереса инвесторов компания стала испытывать дефицит средств и оказалась под угрозой краха. Именно тогда на помощь и пришел японский SoftBank, а эксперты начали задаваться вопросом, что стало причиной кризиса крупного стартапа.

Новое — хорошо забытое старое

Сервис коворкингов WeWork был основан выходцем из Израиля Адамом Нейманом и его компаньоном Мигелем Маккелви в 2010 году. Двумя годами ранее они открыли в Бруклине «эко-френдли коворкинговое пространство» под названием GreenDesk, которое, по сути, стало прообразом будущего WeWork и на деньги от которого WeWork и была основана. Впрочем, идея взятия в аренду большой офисной площади, переоборудования его в отдельные рабочие места с последующей сдачей этих мест в краткосрочную аренду частным лицам, фрилансерам и стартаперам, была не их изобретением.

Термин «коворкинг» появился в 2005 году. Разработчик ПО Брэд Нойберг устал от офиса, но при работе из дома ему не хватало обмена идеями. Тогда он создал некоммерческое партнерство, сняв свободную площадь в доме одного из феминистских сообществ в Сан-Франциско вскладчину с такими же как он, недовольными работой в офисе и дома.

Впрочем, если Брэд Нойберг и придумал термин «коворкинг», то саму идею изобрел тоже не он. Еще в 1989 году крупный офисный оператор Regus стал предоставлять в краткосрочную субаренду рабочие места и конференц-залы в выкупленных офисных зданиях. А в 1990 году в Европе и США, во время первой волны высокотехнологичного бума, в компьютерных салонах стали стихийно образовываться так называемые хакерспейсы, где начинающие программисты и хакеры обменивались опытом и общались друг с другом.

Стартап для стартаперов

Адам Нейман основал сервис коворкингов на заре бума культуры подрастающих миллениалов с их любовью к совместному потреблению (sharing economy). Вчерашние школьники и студенты не хотели быть как все и работать в обычном офисе. Многие мечтали основать стартап на миллиард, работая фрилансером. Именно поэтому идея Неймана и выстрелила — став идеальным стартапом для потенциальных стартаперов.

Восстановление американской экономики после кризиса 2008–2009 годов способствовало росту спроса со стороны молодежи, а подешевевшие во время того же кризиса площади позволяли стартапу Неймана развиваться. Если к концу 2014 года компания управляла 24 коворкингами в США и Европе, то к середине 2015 года — уже 50, а интерес к ней проявили инвестподразделения таких банков, как JP Morgan и Goldman Sachs.

Благодаря привлеченным от инвесторов средствам в 2016–2018 годах WeWork начала скупать или брать в долгосрочную аренду все больше площадей, пережив еще более бурный рост — к концу 2018 года она управляла 280 коворкингами общей площадью 4 млн кв. м в 86 городах в 32 странах.

Схема работы WeWork применительно к клиентам заключается в следующем — желающий пользоваться ее коворкингами платит минимальный ежемесячный взнос $45 и получает доступ во все коворкинги компании во всех городах и странах мира. Кроме того, он получает доступ к внутренней социальной сети WeWork Commons, которая позволяет стартаперам и фрилансерам обмениваться идеями.

Однако на деле клиенту часто приходилось платить больше, чем заявленные $45 в месяц. По тарифному плану Hot Desk клиент гарантированно получает рабочее место в нужном ему коворкинге в конкретном месте уже за $220 в месяц. Если ему гарантированно нужно одно и то же рабочее место в конкретном коворкинге, то цена составляет $350 в месяц. Если же человеку нужно рабочее место размером со стандартный офисный кабинет, цена повышается до $400 в месяц. Такая тарифная политика со временем стала вызывать вопросы к самой идеологии компании, которую Адам Нейман начинал как сообщество креативных единомышленников.

Субъективно-объективные причины

Фигуру Адама Неймана многие эксперты считают одной из причин кризиса, в котором оказалась компания. Одни мягко называют его «эксцентричным», а другие «позерствующим коллективистом, которому важно только набить свои карманы».

За все эти годы Адам Нейман так и не смог внятно сформулировать инвесторам, за счет чего он сможет вывести на прибыль компанию, убытки которой постоянно нарастали.
Кроме того, он обладал чрезвычайными голосующими правами, и в какой-то момент совет директоров и миноритарные акционеры начали выражать недовольство его методами руководства и поведением. По данным WSJ, владелец частного самолета, которым пользовался Нейман, однажды отказался везти предпринимателя, который со своими друзьями стал курить марихуану прямо во время полета.

В 2018 году Нейман своим распоряжением запретил употреблять мясо в коворкингах, в том числе для своих сотрудников. При этом, по свидетельству бывших работников компании, сам Нейман продолжал употреблять мясо. Все чаще стали распространяться слухи о пристрастии Неймана к алкоголю, в частности к текиле. Сотрудники компании хорошо знали его любимый сорт Don Julio 1942, потому что Нейман нередко предлагал соискателям выпить вместе с ним прямо во время собеседования.

Однако помимо субъективных причин, аналитики говорят и об объективных. Если в начале 2016 года среднегодовая выручка WeWork с одного клиента составляла около $7,5 тыс., то к концу 2018 года этот показатель упал до $6,4 тыс.

Быстрое расширение площадей, увеличение расценок, отток части клиентов, усугублявшийся ростом издержек на содержание коворкингов, снимаемых во все более дорогих и престижных районах, в комплексе привели к снижению занятости площадей и росту убытков.
Проблем прибавляло и не самое оптимальное использование офисных площадей с большим количеством вспомогательных помещений (кладовки, серверные, комнаты для персонала и др.), которые не задействованы для субаренды клиентами.

Если по итогам первых девяти месяцев 2018 года коэффициент использования площадей составлял 84%, то в октябре этого года в ряде крупных городов он резко сократился. По данным FT, доля невостребованных площадей в Шанхае, где компания управляет 43,6 тыс. своих «офисов», в октябре составила 35,7%. В Шэньчжене с 8 тыс. рабочих мест — 65,3%, а в Гонконге с 8,9 тыс. рабочих мест — 22,1%. Именно поэтому, по сведениям британского издания, компания рассматривает возможность продажи или закрытия бизнеса в Китае.

https://www.kommersant.ru/doc/4140171?from=four_tech
Tags: недвижимость, новости, финансы
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments