А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Category:

Жилищная политика Китая по отношению к совместным домовладениям



Опыт этой огромной страны интересен смелым заимствованием экономически выгодных практик Запада в управлении совместными домовладениями и сочетанием таких практик с национальной политикой и интересами.
Так, в 1994 году было издано и реализовано Решение Государственного совета об углублении реформы городской жилищной системы, и система жилищных сбережений начала формироваться. Это послужило началом строительства коммерческого жилья (совместных домовладений).

Экономически доступное жилье относится к коммерческому жилью социального обеспечения, которое финансируется правительством Китая и имеет как экономические характеристики, так и характеристики применимости. После того, как в 1998 году Китай начал коммерциализировать жилье, семьям с низким и средним доходом его стали продавать по установленной государством цене и по принципу гарантированной минимальной прибыли. Это означает, что цена на жилье является умеренной по сравнению с рыночной, но не снижает стандарты строительства. Главное — эффект использования жилья, а не стандарты строительства, то есть цель — экономическая доступность и безопасность. Стоимость невысока, площадь квартир небольшая, а окружающая среда комфортна и красива.

Экономически доступное жилье — это политическая мера, принятая правительством Китайской Народной Республики для решения жилищной проблемы для людей с невысокими доходами.

Другая мера жилищной политики, ориентированная на аренду, называется жильем с низкой арендной платой, или государственным арендным жильем. Такого жилья строится достаточно много, по сравнению с постсоветскими странами.

Отличия между этими двумя мерами жилищной политики следующие:

жилье с низкой арендной платой только сдается, но не продается, а доступное жилье используется для продажи;

в списках экономически доступного жилья представлены недавно построенные дома, в то время как списки жилья с низкой арендной платой разнообразны и включают новое жилье, свободную недвижимость, отремонтированные ветхие дома и старые дома заводов и фабрик;

жилье с низкой арендной платой сдается в аренду беднейшему городскому населению и собирает лишь символическую ренту, в то время как доступное жилье использует землю, поддержку налоговой политики, контроль строительных стандартов и ограничения прибыли для снижения затрат на строительство, оно ориентировано на дешевый рынок для городских жителей, которые не могут позволить себе коммерческое жилье.

Метод строительства экономичного жилья заключается в том, что для его Застройщиков правительство отменяет плату за передачу земли и вспомогательные сборы, связанные с муниципалитетами (только эти две статьи составляют не менее 40% от стоимости жилья), а также другие обычные сборы. Поэтому цена экономичного жилья определяется в соответствии со стоимостью строительства, включая рентабельность застройщика (3%). Политика Государственного совета состоит в том, что муниципалитет не может получать плату за передачу земли при строительстве экономически доступного жилья, поэтому его строительство в 2000 году уменьшилось с 22,7% до 2,9% в 2010 от всей построенной недвижимости. Причина — муниципалитетам не хватает денег на социальные программы, коммерческое жилье строить выгоднее. И экономически доступное жилье, и коммерческое относятся к коллективной собственности (совместное домовладение), но для экономического есть запрет на повторную продажу квартир в течение 5 лет с целью предупреждения спекуляции.

Застройщики экономически доступного и коммерческого жилья несут конечную ответственность за качество жилых комплексов, начиная с надежности его проекта до безопасности использования, и выдают каждому покупателю квартиры «Гарантию качества дома» и «Инструкцию по эксплуатации дома». Инструкция по эксплуатации объясняет структуру и характеристики жилого дома, а также типы и стандарты различных частей (компонентов), а также предлагает меры предосторожности при использовании. Как правило, она должна включать следующее содержание:

Тип конструкции дома
Общие меры предосторожности
Руководство по настройке лифтов, водоснабжения, электричества, газа, тепла, связи, противопожарной защиты и других объектов
Руководство по зарезервированным местам для установки оборудования и сооружений и мерам предосторожности при установке
Типы дверей и окон, меры предосторожности при использовании
Распределение нагрузки
Руководство по мерам предосторожности для несущих стен, утеплительных систем, гидроизоляционных слоев, балконов и т. д.
Другие вопросы, требующие разъяснения

Правила управления жилой недвижимостью (совместными домовладениями) обнародованы Постановлением Государственного совета Китайской Народной Республики № 379 от 8 июня 2003 г. и изменены в соответствии с Решением Государственного совета о внесении изменений в «Положение об управлении собственностью» от 26 августа 2007 г. Они сформулированы в целях регулирования деятельности по управлению собственностью, защиты законных прав и интересов совладельцев домов и предприятий, обслуживающих недвижимость, а также улучшения условий жизни и труда людей. Основные положения этих Правил, формирующие государственную политику:

государство поощряет совладельцев выбирать предприятия, оказывающие услуги в сфере недвижимости, с помощью механизма открытой и справедливой рыночной конкуренции;

государство поощряет использование новых технологий и новых методов и полагается на технический прогресс для улучшения управления недвижимостью и уровня обслуживания;

Застройщик перед продажей первой квартиры в новостройке должен составить протокол временного управления, касающийся правил использования, обслуживания и управления общего имущества, общих интересов владельцев, обязательств, которые собственники должны выполнять;

Застройщик должен предъявить каждому покупателю квартиры договор временного управления и подробно объяснить его содержание перед продажей квартиры. Когда покупатель квартиры подписывает договор купли-продажи с Застройщиком, он дает письменное обязательство соблюдать временные правила управления;

до того, как на первом общем собрании совладельцы дома выберут и наймут предприятие, оказывающее услуги в сфере недвижимости, Застройщик должен сам нанять предприятие, оказывающее услуги в сфере недвижимости для этого нового дома;

государство поощряет Застройщиков выбирать и нанимать предприятия по обслуживанию недвижимости с надлежащей квалификацией путем проведения торгов в соответствии с принципом отделения сервиса недвижимости от управления недвижимостью;

предприятия, осуществляющие деятельность по управлению недвижимостью, должны иметь независимую правосубъектность. Государство внедряет систему управления квалификацией для предприятий, осуществляющих деятельность по управлению недвижимостью;

персонал предприятий, занимающийся управлением совместными домовладениями, должен получить сертификаты профессиональной квалификации в соответствии с соответствующими государственными нормативными актами;

плата за услуги в сфере недвижимости должна соответствовать принципам разумности, открытости и соответствия цены и качества, различать характеристики различных жилых домов и определяться совладельцами дома и предприятием, обслуживающими недвижимость;

владельцы жилых и нежилых помещений дома должны платить в специальный фонд на содержание дома в соответствии с соответствующими государственными постановлениями. Специальный фонд технического обслуживания дома принадлежит совладельцам дома и используется исключительно для обслуживания, обновления и преобразования общих частей собственности, а также общих помещений и оборудования после истечения срока гарантии Застройщика и не может быть растрачен для других целей;

любой, кто присвоил деньги из специального фонда обслуживания в нарушение положений настоящих Правил, обязан вернуть незаконную прибыль и заплатить двойную сумму незаконного присвоения. Эти штрафы направляются на ремонт и обслуживание общих частей имущества, общих помещений и оборудования, а оставшаяся часть используется в соответствии с решением собрания собственников; виновные подвергаются уголовному преследованию;

если в нарушение положений настоящих Правил Застройщик не выбирает предприятие, оказывающее услуги в сфере недвижимости на торгах, то подвергается штрафу до 200 тыс. юаней;

если на предприятии, оказывающем услуги в сфере недвижимости, нанимается персонал, не получивший свидетельства о профессиональной квалификации для управления недвижимым имуществом, административный отдел недвижимого имущества местного народного правительства должен приказать прекратить незаконное действие и наложить штраф в размере 50 тыс. юаней;

несанкционированное использование частей общего имущества дома, несанкционированные перепланировки влекут штраф для физического лица до 10 тыс. юаней, а для юридического — до 200 тыс. юаней. Полученный доход направляется на ремонт и обслуживание общих частей имущества, общих помещений и оборудования, а оставшаяся часть используется в соответствии с решением собрания собственников.

Геннадий КАЛЁНОВ, исп. директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости

https://gkx.by/poleznye-sovety/3380-zhilishchnaya-politika-kitaya-po-otnosheniyu-k-sovmestnym-domovladeniyam
Tags: жильё, новости, политика
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments