А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Categories:

Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной ценой жилья



Завышение зафиксировано на трети столичных территорий — в среднем на 10–15% по сравнению с рыночными показателями

В 2020 году цены на жилую недвижимость в Москве увеличились в среднем на 15–20%. Эксперты рынка недвижимости и чиновники называют несколько главных причин серьезного удорожания. Среди них — действие льготной ипотеки, валютные колебания и снижение ставок по депозитам, из-за которых люди стали инвестировать в недвижимость. Как следствие повысился спрос на жилье, сократилось предложение и выросли цены.

Не последнюю роль в появлении большого числа необоснованно дорогих квартир играют девелоперы, которые осознанно сдерживают старт продаж квартир в новых корпусах и проектах, считают в компания Realiste (оценивает и покупает жилую недвижимость онлайн и специализируется на технологии Shiva AI). Компания, опираясь на данные искусственного интеллекта, вычислила районы Москвы и ближайшего Подмосковья, где цены на жилую недвижимость завышены (исследование есть у редакции).

Как проводилось исследование
В исследование вошло 89 локаций Москвы и ближайшего Подмосковья. Районирование провели не по муниципальной принадлежности, а по транспортной доступности и однородности района, что делает его отдельным кластером с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.

Искусственный интеллект (AI) проанализировал параметры, из которых формируется цена недвижимости: сам район, его удаленность от центра города, развитость инфраструктуры, негативные факторы (например, шумная дорога рядом), состояние объектов недвижимости и т. д. Исходя из этого, AI сравнил цены и объем предложения на первичном и вторичном рынках в разных районах Москвы и области.

Затем AI оценил схожие по ценам и числу предложений районы до и после резкого скачка стоимости недвижимости (в качестве рубежа был выбран сентябрь 2020 года — месяц, с которого многие столичные девелоперы фиксировали рекордные объемы продаж). В результате алгоритмам удалось определить локации, где цены выросли значительно и необоснованно: не за счет увеличения спроса, а из-за создания искусственной нехватки предложения.

В случаях когда число предложений в районе оказывалось значительно меньше, чем год назад, искусственный интеллект рассчитывал справедливую цену 1 кв. м, исходя из стоимости схожих по параметрам предложений в других локациях. Исследование показало, что большинство районов, где преобладает первичное предложение, выдают превышение цены относительно справедливого уровня. «Необоснованно завышенная цена чаще встречается там, где объем первичного предложения составляет от 40% рынка», — отмечается в документе.

Районы с завышенными ценами
В Realiste пришли к выводу, что цены на жилье завышены в трети анализируемых районов — в среднем на 10–15% по сравнению с рыночными показателями. По мнению экспертов компании, это связано с тем, что объем предложения в данных районах определяют девелоперы, которые не выводят в продажу часть предложения, искусственно создавая дефицит.

Лидером по завышению цен на жилье оказался район у станции метро «Тульская». По подсчетам Realiste, средняя цена 1 кв. м здесь составляет 379,5 тыс. руб., что на 15% выше среднерыночной. На втором месте — Ломоносовский проспект с ценой «квадрата» 511,3 тыс. руб. Эта цифра, по оценке компании, завышена на 13%. На третьей строчке — район Матвеевское. Стоимость 1 кв. м здесь составляет 455,7 тыс. руб., это на 11% выше справедливой стоимости. В пятерку также попали Крылатский и Пресненский районы, где стоимость «квадрата» была оценена в 347,5 тыс. и 547 тыс. руб. соответственно. Оба показателя на 10% выше справедливой цены.

Обоснованные цены
В большинстве районов с достаточным объемом предложения искусственный интеллект счел обоснованной стоимость жилья. Это в основном районы Новой Москвы и другие локации, которые долгое время оставались недооцененными из-за плохой транспортной доступности. Некоторые локации повысили свой статус за счет открытия станций метро. Другие стали более востребованными, даже несмотря на транспортные проблемы, в связи с трендом на дистанционную работу — как правило, это сложившиеся тихие районы с хорошей инфраструктурой.

К таким районам искусственный интеллект отнес Люберцы (160,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Марьино-Братиславский (194 тыс. руб.), Бульвар Рокоссовского (267,7 тыс. руб.) и Дмитровский район (294 тыс. руб.). С полной картой районов и стоимостью жилья по данным Realiste можно ознакомиться здесь.

В компании отмечают, что темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве замедлились. В апреле цена квадратного метра столичного жилья увеличилась, по данным Realiste, на 1,2–1,3%. В среднем 1 кв. м жилой недвижимости в границах Старой Москвы оценивается в 215 тыс. руб., в Новой Москве — 178 тыс. руб., а в Подмосковье — в 115 тыс. руб.

https://realty.rbc.ru/news/609a317c9a79470e1c5b33d9
Tags: недвижимость, новости, финансы
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments