А. Подчуфаров © (mos_jkh) wrote,
А. Подчуфаров ©
mos_jkh

Category:

Арендаторы стали пассивней



Активность на рынке коммерческой недвижимости остается сниженной

Начало года не принесло оживления на рынок коммерческой недвижимости: число сделок по аренде торговой недвижимости в первые два месяца года сократилось на 40%, а активность покупателей по-прежнему сильно отстает от значений прошлого года. Не слишком активно ведут себя и арендаторы офисной недвижимости. Эти тренды закономерно приводят к росту вакантности и снижению средних ставок аренды.

Активность посетителей торговых центров остается сниженной. В феврале показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве оказался на 23,7% ниже аналогичного значения прошлого года, а в Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%. Такие данные приводит Watcom group. Эти цифры немного лучше январских значений, когда в Москве спад оценивался в 24,8%, а в Санкт-Петербурге — в 29%.

Умеренная торговля

Но ритейлеры оптимизма пока не почувствовали. Объем сделок по аренде площадей в торгцентрах, согласно оценкам CBRE, на фоне кризиса сократился примерно на 40%. Но структура спроса на помещения осталась прежней: 30–37% их снимают fashion-операторы.

Вакантность в качественных торговых центрах на этом фоне, по прогнозам JLL, в 2021 году может вырасти с текущих 5,4% до 7–8%.

Старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова считает, что ставки аренды в моллах Москвы сейчас на 20–24% меньше, чем годом ранее. При этом запрашиваемые значения продолжают снижаться.

Руководитель отдела исследований рынка компании Maris Алена Волобуева отмечает, что заполняемость торгцентров в Санкт-Петербурге за первые два месяца года значительно не изменилась, а в сегменте стрит-ритейла происходит незначительный рост объема вакантных площадей. «Масштабного высвобождения торговых помещений мы не наблюдаем»,— констатирует она. Тем не менее эксперт констатирует значительный спад деловой активности: число новых сделок по аренде площадей за первые два месяца года в Санкт-Петербурге оказалось в два раза ниже, чем годом ранее.

Арендные ставки на основных торговых улицах Санкт-Петербурга
УЛИЦА МИНИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ (ТЫС. РУБ. ЗА КВ. М В МЕСЯЦ) МАКСИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ (ТЫС. РУБ. ЗА КВ. М В МЕСЯЦ)
Невский проспект 4,5 10
Старо-Невский проспект 2 4
Большой проспект П. С. 2 4,5
Большая Конюшенная 3 5
Рубинштейна 3 5
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные Colliers International .

Активность на торговых улицах города, по оценкам Maris, сохраняют операторы общественного питания: на их долю приходится 36% от общего числа сделок по аренде торговых помещений, заключенных в январе-феврале. Магазины одежды и обуви и FMCG операторы сформировали по 11% из них.

На торговых улицах Москвы, по мнению госпожи Сизановой, ситуация очень неоднородна. «Например, уровень вакантных помещений на Петровке, от Кузнецкого моста до Столешникова переулка, составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что, несомненно, отражается на уровне арендных ставок»,— рассуждает она. Для текущих арендаторов, по словам экспертов, сохраняются скидки, особенно если они продолжают работать с ограничениями. Например, кафе и рестораны платят на 30–50% от договорной цены.

Средние запрашиваемые арендные ставки на ресторанных улицах Москвы
УЛИЦА СТАВКА (ТЫС. РУБ. ЗА КВ. М В ГОД)
Кузнецкий Мост 160
Никольская 140
Патриаршие пруды 120
Маросейка 90
Б. Дмитровка 90
Б. Никитская 90
Мясницкая 80
Покровка 70
Пятницкая 70
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные JLL.

Директор департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина считает, что на основных торговых улицах Москвы ставки аренды сейчас в среднем на 5–20% ниже, чем годом ранее. Но собственники площадей открыто говорить о предоставляемых скидках по-прежнему не готовы. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко констатирует, что запросы о предоставлении дисконтов компания получает все реже и решает их в индивидуальном порядке. В целом ставки на рынке постепенно возвращаются к допандемийному уровню, констатирует она.

Офисный спад

Небольшой откат начался и на офисном рынке. Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Полина Афанасьева констатирует, что в январе—феврале ставки аренды на московском офисном рынке сократились на 4,9% (класс А — снижение на 6,3%, класс В — на 2,2%) относительно аналогичного периода прошлого года. Уровень вакантности сейчас составляет 11,8%, это на 0,3 п. п. превышает уровень конца года. В целом, согласно прогнозам госпожи Афанасьевой, в 2021 году произойдет сокращение ставок и рост доли свободных площадей. Восстановления рынка эксперт ждет в 2022 году.

Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Алексей Кучвальский тоже ждет, что в этом году средняя ставка аренды офисов в Москве сократится на 5%, но предупреждает, что это будет заметно в основном в удаленных от центральных деловых районов локациях. «Собственники таких объектов будут готовы снижать ставку аренды, стараясь привлечь клиентов, чтобы пустующие площади не простаивали, а приносили доход»,— рассуждает он.

Тем не менее в этом году, по мнению эксперта, спрос на офисы восстановится и общий объем сделок достигнет 1 млн кв. м, против 768 тыс. кв. м годом ранее.
Одновременно, по словам господина Кучвальского, девелоперы продолжат переносить сроки ввода собственных объектов и в этом году на рынке появится 560 тыс. кв. м новых офисов.

В Санкт-Петербурге, по прогнозам JLL, в этом году на рынок будут выведены 288 тыс. кв. м новых офисов. Многие из этих площадей спекулятивные и пока не имеют конкретного арендатора. Такой расклад неизбежно приведет к росту вакантности и снижению арендных ставок. На восстановление у офисного рынка Санкт-Петербурга, по оценкам JLL, уйдет не менее трех лет.

https://www.kommersant.ru/doc/4720373
Tags: аренда, недвижимость, новости
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments