Финализирую третий по счету выпуск курса по праву недвижимости, я хочу его опубликовать в марте этого года, он будет посвящен государственной регистрации недвижимости. Я наткнулся на очередное неправильное определение гражданской коллегии по вопросам права недвижимости.
Реквизиты дела - определение от 16 июля 2019 г. N 18-КГ19-54.
Фабула такая.
Предъявляется иск о признании права собственности на гаражи за членами ГСК. Основание, насколько я понимаю, такое: в 1996 году создали ГСК, в 1997 году он получил землю в бессрочное пользование. В этом же году закончили строительство гаражных боксов.
Члены ГСК выплатили паевые взносы полностью примерно в это же время.
В 2014 году ГСК пыталось ввести в эксплуатацию гаражные боксы, местная администрация (г. Сочи) отказала.
Пайщики ГСК обратились с иском к администрации города Сочи (?!) о признании права собственности на гаражные боксы. Суды отказывают со ссылкой на то, что раз нет ввода в эксплуатацию, то и гаражей как недвижимых вещей и поэтому признавать право на на что.
В целом этот аргумент правильный.
Недвижимая вещь - это понятие нормативное. Она возникает не в силу простого факта создания, а в силу того, что правопорядок признает ее таковой. Это касается и земельного участка, и помещения/машиноместа, и здания/сооружений. И тем более это касается единого недвижимого комплекса.
По нашему праву, в котором действует система пообъектной регистрации прав, признание объекта недвижимой вещью осуществляется через процедуру первичной регистрации права собственности на нее.
Это прямо следует из ст. 219 ГК РФ, которая устанавливает, что право собственности на вновь созданное здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации этого права. Это означает, что до первичной регистрации права недвижимой вещи просто нет, она "создается" открытием соответствующего раздела реестра. Иное бы означало вещь есть, но она ... бесхозяйная (ведь до регистрации права лица, которое построило объект, попросту нет). Такое предположение абсурдно, а значит - неправильно.
Несмотря на то. что аналогичных норм в отношении земельных участков и квартир/машиномест в Кодексе нет, описанный принцип в полной мере должен применяться и к этим видам недвижимых вещей. Например, простого кадастрового описания будущего земельного участка недостаточно для того, чтобы он возник как недвижимая вещь. Для того, чтобы описанный участок приобрел режим вещи, на него должен быть открыт раздел реестра и зарегистрировано первое право. Так же и с квартирами и машиноместами.
Еще более ярко тот факт, что именно регистрация первичного права создает недвижимую вещь, проявляется в отношении единого недвижимого комплекса: нет регистрации - нет ЕНК, это прямо написано в ст. 133.1 ГК РФ.
Таким образом, если бы перед нами был объект, который был создан обычным собственником участка или его арендатором, то вывод нижестоящих судов о том, что недвижимой вещи нет (пусть с учетом некоторой корректировки) был бы верным, надо было бы сказать жестче: нет недвижимой вещи - нет иска о признании права.
Однако в этом деле все более запутанно.
Во-первых, объект (гаражный комплекс) судя по всему возведен до введения в нашей стране регистрационной системы (то есть, до 30.01.1998 года). А в отношении объектов, созданных до этой даты принципы регистрации не действуют. Здания, построенные в ХХ, а уж тем более в XIX, XVIII веках и ранее, разумеется, являются недвижимыми вещами в силу факта своего существования и соответствия их критериям недвижимой вещи, указанным в ст. 130 ГК.
Во-вторых, гаражный компекс строился гаражно-строительным кооперативом. А в п. 4 ст. 218 ГК РФ содержится довольно диковинная норма о том, что право собственности на имущество, подлежащее передаче члену кооператива, последний приобретает в момент полной выплаты пая.
Это - исключение из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Причем политико-правовые основания для этого исключения для меня окончательно не ясны.
Скорее всего, это что-то типа попытки защитить небогатых пайщиков накопительных кооперативов чуть лучше чем обычных покупателей (которые "богатые", ведь у них есть деньги для того, чтобы удовлетворить свою нужду в недвижимости). Возможно, поэтому правовое положение пайщика лучше правового положения покупателя недвижимости (тому для того, чтобы стать собственником нужно записать свое право в реестр, а пайщику - нет, достаточно просто полностью выплатить паевой взнос).
Двигаемся далее в рассуждениях.
Мы выяснили, что пайщику для приобретения права собственности на вещь не нужно записывать право в реестр. Но для того, чтобы пайщик мог приобрести право собственности на вещь, надо ... чтобы была сама вещь!
И здесь мы выходим на главный вопрос этого дела: если для ординарных случаев недвижимая вещь возникает в момент открытия соответствующего раздела реестра и внесения в него записи о праве собственности, то в какой момент возникнет недвижимая вещь, являющаяся объектом права собственности пайщика?
Я думаю, что ответ в целом очевиден - в момент, когда будет завершено строительство соответствующего объекта (в нашем случае гаражного комплекса). Только после этого можно считать, что юридические существует здание, разделенное на помещения. Видимо, именно это и хотели сказать сочинский суд и Краснодарский краевой суд.
Кроме того, они добавили такой аргумент: раз гаражный комплекс не введен в эксплуатацию, то это самовольная постройка.
Однако гражданская коллегия ВС не согласилась с этим выводом. Свое несогласие они выразили двумя предложениями. Процитирую их:
"Ссылки судов на отсутствие акта ввода гаражных боксов в эксплуатацию, а также непредоставление гражданам земельного участка для их строительства, положенные в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований, равно как и признание построенных гаражных боксов самовольной постройкой, являются ошибочными.
При рассмотрении дела никем не оспаривалось, что Апалько И.А., Бреславец В.П. и Воскерчян Г.А. выплатили паевые взносы в полном объеме, что подтверждается справками ГСК; гаражи возведены истцами на выделенном для этих целей ГСК земельном участке без нарушения строительных норм и правил, прав и обязанностей третьих лиц, не создают угрозу их жизни и здоровью, что подтверждается имеющимся в деле заключением ООО "Стройэкспертиза", которое было принято судом в качестве доказательства".
Разумеется, это не похоже на какую-то хоть сколько-нибудь основательную юридическую формулировку, с которой можно было бы содержательно спорить.
Я, честно говоря, так и не понял юридические мотивы этого определения гражд. коллегии. По всей видимости, коллегия считает, что раз гаражи физически существуют, а люди заплатили деньги, то надо признавать на них право собственности.
Но! Напомню, что ответчиком по делу является ... администрация города Сочи. При этом из содержания определения коллегии не понятно, заявлялось ли истцами требование о признании права собственности на гаражи как на самовольные постройки. По всей видимости, нет, ведь тогда истцом по делу должен быть ГСК, да и рассматривать его должен был бы арбитражный суд.
Кажется, все-таки истцы заявили иск о признании права собственности именно на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. И, кстати, коллегия обширно цитирует норму п. 4 ст. 218 ГК РФ и релевантные абстрактные позиции пленума № 10/22 и 25, и это подтверждает эту догадку. Перед нами именно установительный иск о признании права (то есть, иск о констатации права).
Но если это так, то как все-таки быть с тем, что гаражный комплекс не введен в эксплуатацию (следовательно, строительство юридически не завершено и стало быть, вещей как объектов права попросту нет)? Видимо, с точки зрения коллегии, никак. Она это просто замолчала.
Кроме того, не очень понятно, почему ответчиком выступает городская администрация. Она же не претендует на право собственности на этот гаражные комплекс.... Это тоже для меня большая странность этого определения.
Конечно, с точки разрешения именно этого спора, такая лихая "гусарская" позиция ("люди ж заплатили, пользуются гаражами уже много лет, жалко что ли, чего бы не признать право") коллегия все сделала правильно. Но ведь ровно то же самое можно было бы сделать и юридически корректными методами: направляя дело на новое рассмотрение, обратить внимание судов на то, что этот спор по существу - спор о легализации построек, которые не были введены в эксплуатацию. И указать на том, что на новом круге это дело надо рассматривать как спор о признании права собственности по ст. 222 ГК РФ, а не как установительный иск. Но ничего этого в определении нет.
Поэтому, увы, никакой ясности в сложный вопрос применения п. 4 ст. 218 ГК РФ это определение не внесло (хотя могло бы). Кроме того, сами выводы, которые изложены в определении для меня как юриста носят весьма туманный и небесспорный характер.
https://zakon.ru/blog/2021/2/4/osobennost_vozniknoveniya_prava_sobstvennosti_na_garazh_v_gsk